Auch kleine Landgemeinden wollen wachsen, nicht nur die Agglomerationsgemeinden. Doch kantonsweit gibt es für die nächsten 30 Jahre bereits genug eingezontes Bauland.

Im Glattal, Oberland, Säuliamt und an begehrten Wohnlagen am linken und rechten Zürichseeufer haben in den letzten Jahren Tausende von Neuzuzügern Wohneigentum erworben. In einem der Boom-Orte, in Uetikon am See, sind in den vergangenen fünf Jahren mehr als 150 000 Quadratmeter freies Wiesland überbaut worden. Der Gemeinderat hat vor drei Jahren die Bremse gezogen und auf die Einzonung neuen Baulands verzichtet. Es gibt noch auf Jahre hinaus genügend Reserven in den Wohnzonen.

Angst vor Stagnation

Von solchen Zuständen sind abgelegene kleine Landgemeinden weit entfernt. Oft möchten sie, dass der Kanton neue Bauzonen bewilligt, damit sie sich entwickeln können wie die privilegierten Gemeinden im Kanton. Drei Weinländer Gemeinden wollen, dass der Kanton neue Bauzonen bewilligt. In Adlikon möchte der Gemeinderat 800 Quadratmeter eines Privaten in der Kern- und Landwirtschaftszone für Wohnbauten nutzen können. «Wir haben keine Baulandreserven mehr. Die Zahl der Einwohner stagniert in Adlikon bei 300. Es droht eine Überalterung. Und es gibt immer weniger Schüler», erklärt Gemeindepräsident Oskar Bertschi. «Wir haben keine Post mehr, keinen Dorfladen, nur noch ein Restaurant und eine Primarschule. Und die Gebühren für Wasser und Abwasser steigen laufend.»

Auf dem neuen Bauland soll Wohnraum für Neuzuzüger entstehen. «Wir wollen das Dorfbild erhalten», sagt Bertschi. Es gibt einen Gestaltungsplan, und gebaut werden soll in Etappen. Die Einzonung der 80 Aren kommt am 23. November an die Gemeindeversammlung. Das Vorhaben ist umstritten. Es gibt Einsprachen von Anwohnern. Einige sind grundsätzlich dagegen, dass Landwirtschaftsland eingezont wird. Bertschi ist zuversichtlich. Der Kanton habe Genehmigung signalisiert.

In Oberstammheim hat der Kanton vor zwei Jahren die Einzonung von rund zwei Hektar Landwirtschaftsland abgelehnt. Der Grund: zu hohe Folgekosten bei der Schule und der Abwasserentsorgung. Jetzt nimmt der Gemeinderat einen zweiten Anlauf. Die Zahl der Schüler nehme ab und der Bedarf sei ausgewiesen, sagt Gemeindepräsident Martin Farner. «Es wollen viele Leute in unser Dorf ziehen, auch Familien.»

Oberstammheim ist über den Bahnhof Unterstammheim (S 29) und mit Postautokursen zum Bahnhof Andelfingen (S 33) besser an den öffentlichen Verkehr angeschlossen als Adlikon. Farner geht nicht davon aus, dass neues Bauland zwingend gute Steuerzahler bringt. Er ist aber überzeugt: «Ein stagnierendes Dorf verliert. Mit mehr Leben wird auch die Infrastruktur besser genutzt und kostengünstiger.» Oberstammheim hat im Unterschied zu Adlikon eine Post, eine Bank, einen Volg-Laden, eine Drogerie, ein Schuhgeschäft und vier Restaurants. Und im Nachbardorf Unterstammheim gibts eine Bäckerei und eine Metzgerei. Demnächst will der Gemeinderat ein Dreierpack zur Vorprüfung einreichen: die Bauland-Einzonung sowie Gesuche für einen Fussballplatz und die Kiesabbau-Erweiterung. Gemeindepräsident Farner ist zuversichtlich, dass der Kanton die Vorhaben bewilligen wird.

Ziel: Entwicklung entlang der S-Bahn

Die kantonale Baudirektion, welche die Gesuche der Gemeinden für Änderungen der Nutzungsplanungen prüft, muss sich an Leitplanken halten. Grundsätzlich gilt: Im Kanton gibt es genügend eingezontes Wohnbauland für die kommenden 30 Jahre. Und der vom Kantonsrat genehmigte Richtplan 95 verlangt, dass sich die Siedlungsgebiete entlang der S-Bahn-Linien entwickeln, nach innen verdichtet werden sowie Bestehendes erneuert und verbessert wird.

«Wir sind nicht stur, aber sehr zurückhaltend», sagt Christian Gabathuler, Chef des Amtes für Raumordnung und Vermessung. «In abgelegenen Gebieten und ausserhalb des Siedlungsgebiets werden keine neuen Einzonungen bewilligt. Wir prüfen den Einzelfall. Ein gewisser Spielraum besteht, wenn eine Gemeinde einzelne Parzellen einzonen oder Bauland arrondieren will.» Wenn jedoch Gemeinden ganze Landstriche einzonen wollen, winkt der Kanton ab. «Neue Einzonungen garantieren weder gute Steuerzahler noch mehr Schulkinder», sagt Gabathuler. Familien, die in einer Landgemeinde ein Einfamilienhaus bauen, verschulden sich meist und zahlen über Jahre nur wenig Steuern, nutzen aber die Infrastruktur der Gemeinden.

Kantonsweit liebäugeln laut Schätzungen 20 bis 30 Gemeinden mit neuem Bauland. Zum Teil sind die Anfragen schon erledigt, zum Teil noch pendent. In Humlikon hat die Gemeindeversammlung die Einzonung von 15 000 Quadratmetern gutgeheissen. Die Hälfte liegt in der Reservezone, der Rest ist Landwirtschaftsland. Der Fall ist beim Regierungsrat hängig. In der Vernehmlassung beantragt die Baudirektion, die Einzonung für das Land in der Reservezone zu bewilligen, den Rest zu sistieren, bis geklärt ist, ob wegen des Fluglärms Baubeschränkungen drohen oder nicht. Humlikons Gemeinderat will aber das ganze Land einzonen. «Ansonsten wird die Erschliessung zum Problem», sagt Gemeindeschreiber Stephan Tschachtli. «Zudem haben wir keine Baulandreserven mehr.»

Oft sind es nicht die Gemeindebehörden, die ein Wachstum anstreben, sondern Landbesitzer machen Druck oder Leute, die Bauland kaufen wollen. Das führt zu Interessenkonflikten: Der haushälterischen Nutzung des Bodens, wie sie das Raumplanungsgesetz des Bundes vorschreibt, stehen Einschränkungen für das Eigentum und die Gemeindeautonomie entgegen.